12月下旬，经过一年不断加码的调控政策，特别是一些城市推出严格的限购限售政策，让楼市开始出现了新的变化，一些开发商的楼盘过去人满为患的场面完全消失了。

本来投资客购房的房贷利率就已经提高了，现在又加码的限购限售政策，直接让很多炒房客的投资周期拉长，更关键的是不知道未来市场形势变化，如果市场好的时候不能马上抛售，投资客的成本就非常高。

鉴于市场出现新的变化，徐亮邀请刘中参加地产集团的管理层经营会，大家要一起商量对策，确定2011年的经营策略和投资策略。

会上，首先就由地产集团营销部详细下半年所有售楼处来电、来访和购房客户情况，通过数据分析，现在市场已经发生了转变，营销部认为接下来的销售压力可能会变大。

因为很多投资需求和改善需求受到了政策的打压，各项目的大户型开始卖不动了，对别墅房源的冲击是最大的。

好在下半年徐亮要求各个项目加速清盘出货，现在可售房源的库存里大户型和别墅房源比例较小。

针对这个问题，各个项目公司负责人也提出了他们的建议，有的人提出大户型和别墅房源应该考虑打折促销，有的人认为后续推盘计划应该调整为重点推刚需小户型，90-120平米的房子。

徐亮请刘中做经营策略建议的指示，刘中摆摆手婉拒了，认为经营上的事情还是由徐亮来做决策，自己只会对投资策略提出自己的建议。

徐亮听完大家的建议后，提出2011年大户型和别墅房源按照原有价格销售，后面不降价，但可以给老客户介绍的客户一定优惠，就是要用改善型房源的价格做标杆。

所有项目2011年新推盘全部选择规划90-120平米房源的楼栋，开盘价格可以比现有改善型楼盘的定价下调10%，这样形成价格差也不会对今年买到的客户造成影响，因为本身户型房源针对的客户是不一样的。

在刘中看来，2011年集中推盘的策略就是抢刚需客户，刘中认为这个策略是非常正确的，并且2011年的销售任务也不会太难完成，因为按照计划的销售任务只有150亿元左右，只有2010年销售任务的一半不到。

地产集团负责运营的人汇报了目前所有已经进入城市的库存情况，除了几个有百万平米超级大盘的项目公司，其他项目公司的人都在担心2011年项目清盘之后，2012年陆续交付之后大家就要失业没有活干了。

刘中听完大家对于土地储备投资的担忧之后，刘中在会上作出了回应，刘中表示，地产集团会根据市场情况在2011年重新开始投资拿地，但具体什么时候开始，要看土地市场的情况。

刘中要求地产团的投资研究团队做好基础准备工作，特别是在现有已经进入的城市广泛接触各地土地和招商部门，一旦地产集团认为投资拿地时间到了，地产集团可以快速主动推动地方土地部门挂牌土地出让。

刘中同时要求地产集团要抓好年底供应商款支付的把控，必须严格按照合同支付进度来支付，不能因为公司账上有钱就提前支付。地产集团财务垂直管理要落实到位，项目公司账上的资金都要求全部划转到总部的账户进行统筹管理。

徐亮明白刘中的意思，在2011年新一轮投资拿地扩张的动作之前，地产集团要尽可能储备更多的现金，按照目前市场变化的新苗头，2011年市场很可能要往下走，到时候土地市场流拍的现象又可能跟2008年一样。

会后，刘中跟徐亮继续通过视频电话会议系统沟通了十几分钟，刘中要求徐亮尽可能在2011年上半年加快推盘，很可能在2011下半年的市场会变得很难。

徐亮表示自己会坚决按照刘中的要求来制定2011年经营策略和计划，他也觉得2011年地产集团投资拿地的时间可能在下半年，建议只要开始出现土地流拍之后，就可以考虑陆续开始抄底拿地。

当然还是要看挂牌土地的底价水平，如果底价是2010年地价最高点水平，那即使地价是底价也不能去拿。

刘中对徐亮的分析表示认同，这也是自己想的，初步是考虑2011年年中的时候开始重新投资拿地，但现在要求徐亮不要跟投资研究团队透露这个决策，要不然会影响他们去跟地方土地部门接洽的时候谈判议价。

刘中参加完地产集团自建项目业务的经营会议后，又单独找了地产集团商办项目代建管理公司总经理沈宁沟通，她正好最近一段时间是在京都项目这边检查工作。

刘中让沈宁直接到自己市中心的办公别墅，同时也让叶欣然一起参加，因为目前商办项目代建管理的三个项目中，京都中欣国际广场项目和楚南强元大厦项目都是和中欣投资公司相关的。

沈宁就商办项目代建管理公司团队和管理项目情况，详细地跟刘中和叶欣然进行了汇报，特别是京都中欣国际广场项目上，中欣投资公司这边工作人员对沈宁团队反而是有很多帮助，毕竟强元地产集团之前没有开发过商办项目。

沈宁表示，之前团队的精力都在项目工程管理方面，接下来要开始打造一个有一流招租能力的服务团队。

刘中认为，中欣国际广场项目的招租不仅仅是营销团队的事情，同时也是所有高管的事情，自己和叶欣然都要积极借助个人的人脉关系，吸引一些企业入驻承租。

沈宁建议中欣国家广场联合南丰园举办一个经济论坛，邀请一些商业圈的名人参加，刘中认为沈宁的这个提议非常好，不过要她认真考虑好经济论坛的主题，同时要提前跟南丰园管委会做好沟通，要争取他们的支持。

叶欣然表示自己会邀请她的父亲亲自来参加，同时也会争取请她父亲邀请香港商界大咖人物来参加。

对于叶欣然这个表态，刘中不觉得意外，如果能够把叶氏集团的老板请过来，到时候肯定是能够吸引很多媒体的关注和报道，这会大大增加中欣国际广场项目媒体曝光度和知名度。