如果真的要在余杭开发房地产，鲁远对自己还是很有信心的。

先说经验，鲁远好歹在这个行业拼搏半辈子了，经验可以说十分丰富了。

资金也还OK，只要第一个项目不是太大，他都可以接受。

况且还有一个于松，他要是参与进来的话，资金这方面肯定是一点问题都没有了。

至于眼光，鲁远相信自己的眼光。

从于松的公司就可以看出来，他的眼光十分的独特，在眼光这一块，于松也能提供很大的帮助。

这样算来，资金、眼光和经验都具备了，只剩下一个最大的问题，人脉。

于松口中的那个项嘉祥，可以完美的解决这个问题。

项嘉祥的具体家世，于松并不是很清楚，只知道一些大概的东西。

他父亲是高官来的，母亲开了一家上司公司。就这两点来说，项嘉祥在余杭的人脉，那是没的说的。

如此一来，房地产最重要的四点都具备了，想要成就一番大事业，也不是不可能的事情了。

为此，鲁远也是亲自跑到余杭，专门跟于松、项嘉祥见上一面。

三人坐下，于松把自己大致的想法说了一下。

鲁远过来余杭之后，三个人共同成立一个公司，自己出钱，项嘉祥出人脉，鲁远来经营。

今年的目标很明确，那就是先开发一两个住宅楼盘，等到公司完善之后，开始操盘商业地产。

鲁远说：“我在永安就是搞住宅楼盘的，这倒不是什么难事。可是这个商业地产，我就不是很熟悉了。现在商业地产模式很单一，无非就是百货大楼什么的，没有什么前途。”

项嘉祥开口说道：“以我对你的了解，你说的商业地产恐怕没有那么简单吧？”

于松点点头，“远哥说的那种模式我知道，在地皮上盖一栋大楼，然后每层卖不一样的东西，这样的模式太无趣了。”

“难道你对商业地产，有什么特殊的心得？”说到自己的专业，鲁远整个人精神了起来。

这要是一般人说的，鲁远肯定的嗤之以鼻。可是眼前这个年轻人，发生在他身上的奇迹太多了。

于松给两人倒了一杯茶，“我说的商业地产，具有两个特点。

第一个就是消费一体化。这个就很简单了，里面不止有购物，还有餐饮和娱乐，甚至连写字楼也可以加进去。

就比如说我们学校后面的那条街，有各种餐饮店，百货大楼也有几栋，还有各种娱乐场所，酒吧、KTV等等。

不过它们都是独立的，没有统一规划。如果这些全部由我们公司来规划，把它们结合到一起，这样就能释放出巨大的消费能力。”

“还有一特点呢？”鲁远听完眼睛直发光，这种商业模式闻所未闻啊！

项嘉祥不是很懂房地产，不过很多东西都是相通的。就好像一个公司有很多个部门，在同一个人的领导之下，效率会大大的提升。

反之，每个部门独自为政的话，损失的就是效率和效益。

“商业地产还有一个很特殊的地方，那就是地标性。”于松继续说道。

“地标性？”说话的是项嘉祥，“地标按我的理解，那就是跟旅游景点一样吧？”

于松点点头，“没错，就是这样理解。就好像你说起燕京，会想起王府井；说起金陵，你就会想起秦淮河。

只要前期把消费一体化这个概率推广出去，让这个城市里的人有一个潜意识，每当他们想到消费的时候，第一个想到就是这里。

这样一来，人们会把到这里消费视作一种时尚，到那个时候，这个项目的地标性就形成了。”

听完于松的话，项嘉祥频频点头，看样子于松早有准备啊！

不过鲁远脸色却凝重了起来，“不可否认，你说的前景很诱人，可是这种项目比住宅楼盘大太多了，你有把握能做好它？”

于松一脸无所谓，“只要它做好了，我就有把握它肯定能赚钱。至于怎么做好，那就是远哥你的事情了，毕竟我跟嘉祥都不懂房地产的事情。”

“你这甩手掌柜当的。”鲁远无奈的笑道。

项嘉祥说：“远哥，你跟我们讲一下房地产是如何操作的。”

于松说了这么多，彻底把项嘉祥的好奇心勾起来了。

最关键的是，房地产确实是一个很能赚钱的项目，现在有机会进军这个行业，项嘉祥也不想错过。

鲁远整理了一下思路，“第一步，自然是拿地。这也是投资商需要拿出的最大一笔资金，大概占整个项目的10%到20%。”

“这么低？”于松惊讶的问道。

“没错，”鲁远点点头，“毕竟只要你拿到了地，其他的钱可以找银行借。

我告诉你们，只要投资方跟政府关系好，拿地的钱，有时候都能欠着。”

“这样银行会接受抵押地皮借钱吗？”于松问道。

项嘉祥微微一笑，看样子于松没跟银行打过交道。

鲁远笑着说道：“你想太多了，银行只要看到了地，他就会批钱。

有了这笔钱，就可以直接开工了。等到楼盖到一半，可以抵押，可以预售，这又是一笔钱。

有了这两笔钱，投资商根本不用投入太多，就可以支撑到楼开盘了。”

于松和项嘉祥听的是目瞪口呆，“这根本就是空手套白狼啊！”

鲁远笑着摆摆手，“话不能这么说，其实另一句话更加适合房地产，那就是借鸡生蛋。”

于松一下就反应过来了，“地皮就是鸡，这只鸡还是在政府手里。只要你能把鸡弄到手，银行就会出钱帮你把鸡养大，到时候就能下蛋赚钱了。”

“鸡能下多少蛋，就看开发商的本事了。借鸡生蛋能赚钱，鸡飞蛋打的人也不是少数。”鲁远说道。

项嘉祥说：“我承认，于松说的商业地产很吸引人，可我觉得还是先试试水，练练手。”

“这是当然，房地产的成本这么高，我现在可没有这么多的钱。”于松笑着说道。

别看于松身价数亿，可那都是虚拟资产，他真正能赚钱的产业不多。

第一个就是网吧，在普通人看来，于松的网吧一天能赚一万，日积月累下来，这是一笔很大的财富。

可相对于松做的事情而言，网吧赚的钱，就有点杯水车薪的意思了。

工作室也是同一个性质，养家足够了，放到房地产里连个水花都翻不起来。

不过公司的前期工作还需要时间，于松有足够的时间去筹备资金。

农场版本的更新，让微信的用户接近了千万，这已经有跟企鹅一战的资本了。

微信的增值服务一直在稳定上升，每天的流水最少在百万左右。

等到农场的道具商城上线，它的流水就更为恐怖了，于松猜想每天的流水也在百万左右。

有了这两个下金蛋的母鸡，资金方面于松是一点担心都没有。

今年先投资一个住宅楼盘，三个人磨合一下，看公司的前景如何。

如果真的真赚钱，明年就可以开始商业地产的项目了，说不定自己可以取代万达广场。

于松和鲁远轻松的打动了项嘉祥，三个人稍微商量了一下公司的规划。

鲁远在永安的泰丰国际，经过半辈子的打拼，已经有了一级房地产开发资质。

有了这个总公司的壳子，在余杭接房地产项目就会简单很多。

鲁远的意思是在余杭注册一个泰丰的分公司，方便在余杭承接项目。

一般公司最主要的是股份分配问题，不过到了三人这里，就十分的简单了。

鲁远负责经营以及开发的所有流程，占股40%，于松和项嘉祥每人30%。

不过项嘉祥入股是以政府信息和人脉为主，资金他只出10%，剩下90%的资金，都是于松和鲁远来解决。

也就是说按照占股比重，鲁远需要出62%，于松负责剩下的38%。

三个人也商量了一下近期规划，第一件事情就是注册公司，这件事情鲁远会派人去办。

鲁远需要开始对余杭的房地产进行调查，了解一下房价和楼盘等情况。

于松和项嘉祥负责找地皮，看有没有合适开发的项目。

这些都需要时间，等这些信息了解的差不多了，三个人一起制定一个执行方案。

一旦前期工作做完，剩下的事情就全是鲁远的了。

事情聊的差不多了，三个人开始点菜吃饭了。

席间项嘉祥问道：“远哥准备在余杭待多久？时间够的话，我可要尽一下地主之谊了。”

“谢谢兄弟美意了，我明天要赶回永安。”鲁远婉拒了。

于松诧异的问道：“这么急？”

鲁远点点头，“你不要忘了，我们可刚合伙搞了个楼盘，大把事等着我呢！”

于松这才想起来，自己的资金还没给鲁远，看样子明天要去公司一趟，尽快把这事给完结了。

项嘉祥微微颔首，“我跟于松对房地产不是很熟悉，以后可就要辛苦远哥了。”

“多大的事，”鲁远笑道，“我好歹在这行干了半辈子了，早就习惯了。”

“那就辛苦远哥了，以后要在两地往返跑了。”于松说道。

鲁远说：“应该的，我们三个人分工不同，肯定是要做好自己分内的事情，公司才能发展。”

项嘉祥笑道：“说到这个，我听说于松不怎么管自己的公司，到时候你可不能当甩手掌柜啊！”

“哈哈，我公司的发展已经规划好了，我在不在都会按照既定的路线走下来，并不需要我多关心。”于松说。